かすみがうら市・土浦市・小美玉市の不動産売却は【やまや不動産】｜【地方でも売れる！ 空き家問題を解決する「空き家バンク」活用術と成功事例】

2024年4月30日に総務省が発表した「令和5年住宅・土地統計調査」の最新調査では、全国の空き家が約900万戸（899.5万戸）、空き家率は過去最高の13.8%に達しています。

なお、かつて野村総合研究所が2015年に発表した予測では2033年に空き家率30.2%に上昇するとされていましたが、最新の2024年6月の予測では18.3%と大幅に低い予測に修正されています。これは世帯数の予想以上の増加などが要因とされています。

出典： - 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

空き家問題の主な原因は、少子高齢化の進行、地方から都市部への人口流出、相続後の放置、住宅の供給過多などです。かすみがうら市、土浦市、小美玉市などの地方都市においても、これらの要因が複合的に作用し、空き家問題が深刻化しています。

✓ ポイント：空き家問題は個人の問題ではなく、社会全体で取り組むべき構造的な課題です。しかし、適切な対策により解決の道筋を見つけることができます。

空き家バンクとは、地方自治体が運営する、空き家情報を掲載したウェブサイトやデータベースのことです。空き家を「売りたい・貸したい人」と、「購入したい・借りたい人」をマッチングする重要な役割を担っています。

空き家バンクの特徴

• 運営主体：地方自治体（市町村）が直接運営
• 利用料金：基本的に無料で利用可能
• 対象物件：一般の不動産市場に出にくい物件も掲載
• サポート体制：自治体の移住支援策と連携

自治体が運用するため信頼性が高く、一般の不動産市場では扱いにくい物件も積極的に紹介されるのが大きな特徴です。

✓ ポイント：空き家バンクは単なる情報掲載サイトではなく、地域活性化を目的とした総合的な支援システムとして機能しています。

自治体のサポート制度を積極的に活用

多くの自治体では改修費用補助金や移住支援金などの制度を設けています。主な支援制度として、リフォーム・リノベーション補助金（上限50～200万円程度）、移住者向け支援金（世帯当たり30～100万円程度）、固定資産税の減免措置などがあります。

専門家への相談を重視

不動産会社やリフォーム業者など、専門家への相談は成功の鍵となります。物件の状態評価、適切な活用方法の提案、法律や税金に関するアドバイスなど、専門的な知識が不可欠です。

地域のニーズを的確に把握

成功する空き家活用のためには、どのような物件が求められているのか、どのような活用方法が地域に合っているのかを把握することが重要です。地域のイベントへの参加や自治体担当者との定期的な情報交換が効果的です。

柔軟な発想で活用方法を検討

空き家は既存の概念にとらわれず、シェアハウス、レンタルスペース、コワーキングスペース、体験宿泊施設など、様々な活用方法を検討することが大切です。

事前の準備と調査を徹底

内覧の徹底実施、修繕費用の正確な見積もり、周辺環境の確認、法的制約の確認など、事前の準備が成功の分かれ道となります。

✓ ポイント：成功する空き家活用は、周到な準備と地域との連携によって実現されます。一人で抱え込まず、専門家や自治体の力を積極的に活用しましょう。

栃木市：空き家数が激減

2015年に「栃木市空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行し、IJU（移住）補助金や市内住み替え補助金などを拡充。2019年時点で物件の成約率は60%を超えて全国トップクラスとなり、累計成約件数は200件を突破したと報告されています。

出典：下野新聞「空き家バンク、成約数200件突破 開始５年の栃木市」

兵庫県宍粟市：空き家を地域資源として活用

市が空き家を借り上げてシェアハウスに改修し、移住者向け店舗改装費用の助成を実施。築古町家をリノベーションして飲食店や宿泊施設を始める取り組みが増加し、20～30代の移住促進に成果を上げています。

長崎県小値賀町：古民家を観光資源として再生

江戸末期や明治期の古民家を宿泊施設や飲食店として活用するプロジェクトを実施。2010年に4軒の宿泊施設と1軒のレストランをオープンし、30～40代の女性を中心に人気を集め、観光客数増加とIターン者の増加という成果を上げました。

✓ ポイント：成功事例に共通するのは、自治体の積極的な支援と地域住民の協力、そして柔軟な発想による活用方法の検討です。

法的・経済的リスク

倒壊による損害賠償責任：民法第717条により、空き家が倒壊して近隣に被害を与えた場合、所有者は億単位の損害賠償を請求される恐れがあります。

固定資産税の大幅増加：「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で6倍に増える可能性があります。年間5万円だった固定資産税が30万円になるケースもあります。

特定空き家指定と行政代執行

特定空き家に指定され、自治体の改善要求を無視し続けると、行政代執行により強制的に解体され、解体費用を所有者が負担しなければならない事例が各地で発生しています。

その他の深刻な問題

換気不足によるカビの大量繁殖、シロアリによる構造材の深刻な劣化、不法侵入や犯罪の温床化、害獣・害虫の大量発生など、様々な問題が発生します。

✓ ポイント：空き家の放置は「何もしないこと」ではなく、「多大なリスクを抱え続けること」です。早期の対策により、これらのリスクから完全に解放されることができます。

補助金・助成金制度

解体費用補助金：多くの自治体で、空き家の解体費用に対する補助金制度があります。補助率は費用の1/3～1/2程度、上限額は50～200万円程度が一般的です。

リフォーム・リノベーション補助金：耐震改修（上限100～200万円）、バリアフリー化（上限50～100万円）、省エネ改修（上限50～150万円）などの制度があります。

税制上の優遇措置

相続空き家の譲渡所得特別控除：相続により取得した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（令和9年12月31日まで）。

出典： - 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」 - 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

専門家派遣制度

多くの自治体では、建築士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、弁護士・司法書士などの専門家を派遣する制度を設けています。

✓ ポイント：これらの支援策は積極的に情報収集し、複数の制度を組み合わせることで最大限の効果を得ることができます。

空き家問題は確かに深刻な社会課題ですが、適切な知識と行動により必ず解決できる問題です。特に空き家バンクの積極的な活用は、空き家を抱える所有者と新たな住まいや事業の場を求める人々を結びつけ、地域活性化に大きく貢献する有効な手段となります。

かすみがうら市、土浦市、小美玉市などの地方都市においても、成功事例で見たように、工夫次第で空き家を地域の貴重な資源として生まれ変わらせることが可能です。

今すぐできる行動

1. 現状把握：所有する空き家の正確な状態を専門家に調査してもらう
2. 情報収集：自治体の空き家バンクや支援制度について詳しく調べる
3. 専門家相談：不動産会社や買取業者に相談し、複数の選択肢を検討する

私たちやまや不動産は、長年の地域密着サービスを通じて、多くの空き家問題解決をお手伝いしてまいりました。空き家は決して負の遺産ではありません。新たな価値を生み出し、地域社会に活力を与える可能性を秘めています。

お一人で悩まず、まずは私たち専門家にご相談ください。自治体の補助金制度の活用方法から、最適な売却・活用方法まで、総合的にサポートいたします。空き家から新しい未来を創造する第一歩を、今日から始めてみませんか。