相続人が複数いる場合、遺産をどのように分けるか決める「遺産分割」が必要となります。遺言書がない場合や、遺言内容に不明確な点がある場合、相続人全員で協議し、合意の上で遺産を分割しなければなりません。遺産分割の方法には、主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つがあります。

相続放棄とは、被相続人の財産や負債を一切引き継がない手続きを指します。主に、多額の借金や、管理が困難な不動産を相続したくない場合に選ばれる手段です。相続放棄を行うためには、被相続人が亡くなり、相続を知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所で手続きする必要があります。一度相続放棄をすると撤回はできず、相続の権利も完全に失われます。また、相続放棄をした場合には他の相続人に権利が移り、影響を与えるため、事前に親族間で十分に話し合うことが重要です。

空き家を放置すると大きな負担やリスクにつながるため、早めの売却や適切な管理が重要です。しかし、中には適切に管理されていない空き家もあります。こうした空き家が、防災・衛生・景観などの観点から問題となることを受け、2015年に「空家等対策特別措置法」が施行されました。この法律にもとづき、自治体は管理不全な空き家を「特定空き家」に指定し、所有者に対して改善指導や勧告を行うことができます。ここでは、「空家等対策特別措置法」の押さえておくべきポイントを紹介します。

相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に引き取ってもらうための制度です。所有者が管理できない土地を手放し、国が引き継ぐことで放置土地の増加を防ぐために施行されました。

相続した不動産を売却して現金化する方法のひとつに「換価分割」があります。これは、不動産を売却し、得た現金を相続人で分配する方法です。現物のまま分割する「現物分割」と異なり、資産の公平な分配がしやすく、相続人同士のトラブルを防ぐ効果も期待できます。

換価分割を行う際には、まず遺産分割協議にて、不動産を売却して現金化する方針を決定しましょう。相続人全員の同意が得られたら、不動産会社や専門家に査定を依頼し、市場価格を把握した上で売却活動を行います。売買契約成立後、売却に伴う諸費用や税金を差し引いた金額が各相続人に渡ります。また、換価分割による具体的なメリットは以下の通とおりです。

借地権とは、土地を所有者から借りて利用できる権利のことです。土地を借りる人を「借地権者」と呼び、借地権者は土地を借りる対価として地主に毎月地代を支払います。また、借地権には、主に「普通借地権」と「定期借地権」があります。

• 普通借地権：契約期間が満了しても更新が可能で、長期間利用できる借地権
• 定期借地権：契約期間が満了すると更新されず、原則、土地を返還する必要がある借地権

とくに普通借地権は契約更新が可能なため、長期間にわたり利用されるケースが大半です。

認知症になると、健康面や生活面だけでなく、契約行為や手続きなどさまざまなものに影響が出ます。具体的な例は以下のとおりです。

• 健康・生活など日常生活への影響
• 不動産の取得制限
• 銀行口座の取得制限
• 遺言書無効化のリスク
• 共有名義の不動産処分の制限
• 相続税特例の使用の不可

とくに不動産売却や相続手続きなどの法律行為は、本人の意思確認が重要なため、認知症の進行度合いによっては手続きを進められなくなる恐れがあります。また、認知症と診断されてからではできる手続きが限られるため、事前に家族との話し合いなどを行い、相続対策をしておくことが大切です。

不動産を相続する予定の方の中には、「相続が発生する前に売却したほうが良いのか？」と悩む方も多いでしょう。相続後に売却をするか、事前に売却しておくかは、状況によって最適な選択肢が異なります。とくに、維持管理が難しい場合や、相続人間でのトラブルを避けたい場合には、早めの判断が求められます。相続前に不動産を売却するメリットとデメリットは以下のとおりです。

相続発生前に売却を検討するなら、所有者が元気なうちに判断し、計画的に進めることが重要です。不動産市場の動向や税制の変更なども考慮しながら、適切なタイミングを見極めましょう。また、売却には時間がかかるため、急な判断ではなく余裕を持って進めることをおすすめします。

なお、不動産を売却する際には、所有期間が税制上の優遇措置に影響するため注意が必要です。例えば、所有期間が5年を超えると譲渡所得税が軽減されるため、売却時期を調整することで税負担を抑えることができます。売却益にかかる特別控除などの適用条件も事前に確認しておくと良いでしょう。